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“搶收”與“搶種”:房地產企業的春季奔忙

福彩开奖大全 www.dlebe.icu 文章出處:未知 │ 網站編輯:本站小編 │ 發表時間:2019-05-22

“一線房企減速、二線房企趕超”,中原地產首席分析師張大偉認為,規模效應仍是當前市場的主旋律,尤其在市場下行期,通常是企業“彎道超車”的時機。

  某知名房企的福州地方大員王鵬(化名),正陷入今年以來最忙碌的時刻?!耙槐咦鲇槳?,一邊準備競標材料?!蓖跖羲?,區域公司的銷售重心被安排在上半年,同時還有繁重的拿地任務,其工作強度遠超“996”。

  王鵬的工作狀態,堪稱房企近期表現的縮影。在市場下行期,房企紛紛開始“搶收”。公告顯示,今年前4月,大中型房企的銷售額普遍上漲,其中二線房企漲幅明顯。

  與此同時,房企的投資熱情也開始恢復。4月以來,土地市場延續了一季度的熱度。多個城市出現土地交易旺盛的局面,“馬拉松式”的多輪競價屢見不鮮,高溢價、高單價地塊開始出現。

  分析人士認為,在市場下行期,“搶收”與“搶種”是房企的正常表現,預計隨著投資熱情的恢復,未來企業會在土地市場投入更大的精力。而由于調控政策持續施壓,銷售端的熱度能持續多久尚存疑問。

  二線房企繼續沖規模

  總體來看,今年3月以來的樓市“小陽春”,成色并不充足?;故菹允?,在3月份出現季節性反彈后,多數熱點城市的熱度未能持續到4月,但總體仍維持在高位。

  擁有較大市場占有率的品牌房企,取得了不錯的銷售業績。中原地產統計了28家已經發布業績的房企顯示,今年前4月,28家企業合計銷售額為15426億,同比上漲9.2%。

  其中,萬科在4月單月的銷售額突破600億,前4月實現2096.1億元的銷售規模,同比增長6.86%。碧桂園4月份單月權益合同銷售金額約472.2億元,同比有所增加,前4月實現銷售1672.3億元,由于統計口徑不一,無法與去年同期做對比。有機構認為,碧桂園在前4月的銷售業績有所下滑。

  恒大前4月實現銷售1779億元,同比下滑了16.2%。融創實現1189億的銷售額,增長11%。

  第二梯隊房企的表現相對平穩,但部分企業也表現出較好的增長勢頭。金地、旭輝、世茂前4月的銷售規模均超過500億,同比增幅超過三成。其中,旭輝、世茂在前4月的銷售均價高于去年水平。

  “一線房企減速、二線房企趕超”的現象從去年下半年就已出現。中原地產首席分析師張大偉認為,規模效應仍是當前市場的主旋律,尤其在市場下行期,通常是企業“彎道超車”的時機。

  前4月大中型房企業績普漲,除了整體市場交易規模處于高位外,還因為房企在2019年的銷售目標仍然不低,且將業績重心放在了上半年。王鵬向21世紀經濟報道記者表示,鑒于市場下行的現狀,集團要求上半年盡快出貨,就其所在的福建區域而言,最好上半年完成年度銷售目標的一半以上。

  但也有部分房企出現銷售乏力的情況,綠城、金茂、榮盛等企業在前4月的銷售規模均低于去年同期。

  分析人士認為,樓市調控政策持續深入,棚戶區改造規模縮水,以及4月小陽春“爽約”,說明今年房地產市場反彈的動力不足。預計未來房企會繼續“搶收”市場,但由于市場大勢不甚樂觀,企業全年交易規模很難有大幅攀升。

  補庫存動力仍足

  土地市場同樣不平靜。在去年末融資閘門開啟后,資金充裕的房企拿地的積極性明顯提高,3月以來,土地交易熱度明顯上升,高溢價、高單價地塊頻繁出現。

  根據中原地產的統計,截至5月9日,45個城市賣地年內超過百億。其中二線城市土地交易規模偏大,最高的杭州賣地947億。另有12個城市賣地超過300億,其中蘇州、武漢、天津、福州等成為交易熱點區域。

  在部分城市,“馬拉松式”的土地拍賣再度出現。5月9日,江蘇徐州出讓一宗位于東湖新城的住宅用地,總出讓面積127畝。經競價11小時后,由華潤以總價9.13億元摘得地塊,樓面價4478元/平方米,溢價104.73%。

  在這輪土地“牛市”中,二線房企同樣是表現最活躍的一批。張大偉認為,這同樣是規模效應的結果?!疤乇鶚譴?00億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企,成為了搶地的主流企業?!?/p>

  事實上,在嚴厲的土地供應政策下,今年熱點城市的供地規模上漲并不明顯。

  根據自然資源部的要求,消化周期在36個月以上的,應停止供地;36至18個月的,要適當減少供地;18至12個月的,維持供地持平水平;12至6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。

  易居克而瑞認為,結合各城市實際消化周期來看,大多數城市的供地計劃還是相對保守,或是和主管部門要求相符、或是略低一檔,僅有大連、廈門等少數城市存在供地計劃“超標”的現象。

  導致企業拿地積極性增加的原因,一方面在于融資閘門開啟后,房企資金較為充裕,另一方面則是在連年高銷售之后,房企的庫存規模和去化周期都有所下降。

  易居克而瑞指出,2018年百強企業總土儲平均去化周期為3.9年,相較2017年末的4.6年有明顯下降。其中,銷售TOP30企業的去化周期均已降至4年以內,去化最快的TOP11-20梯隊,僅為3.7年?!?到5年的去化周期,是房企的正??獯嫠?,但對于有意實現規模趕超的企業來說,這一規?;共還??!鄙蝦R拙友芯吭褐強庵行淖薌嘌顯窘?1世紀經濟報道記者表示,但隨著大中型房企的發力,小型企業的拿地難度將會加大,并進一步加劇行業的分化。

  華泰證券指出,2018 年融資難度的增大以及下半年去化率的回落,導致房企的擴張意愿普遍有所下降。到2019年第一季度,龍頭房企和中型房企的拿地強度明顯上升,說明投資意愿增強??碩鷚踩銜?,按照“前松后緊”的慣有節奏,多數二線城市將在二季度迎來一波供地高峰,預計未來土地市場會出現供需兩旺的情況。

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